家福园物业管理指南

欢迎您步入品味生活，成为家福园的主人
营造美丽和谐的居信环境一直是家福园发展商的执着追求，从项目的规划设计到建筑施工，在家福园的每一处您都会真切地感受“人本”住宅的魅力，在坚持建筑品质的同时，我们更重视服务的品质，注重您生活中的每一个细节。

一、管理指南
A、管理标准
严格按照ISO9002国际标准执行，通过专业化的管理、规范化的服务，为家福园创造一个优美的生活空间。
B、管理宗旨
“业主至上、服务第一”始终密切关注业主动态需求，通过各种渠道提供各种无偿或有偿服务项目，让业主感到最大的满意。
C、让业主享受到Style生活方式
对服务内容精心设计，选派精明强干的物业管理队伍，使家福园成为聚人气，旺财气的知名品牌社区中心。

二、管理职责
A、 专职管理服务，居家比住星级酒店更舒适。
B、 会所专业化、职能化服务，配有高素质物业管理人员，随时为业主服务。
C、 对业主的物业及园区配套设施进行妥善管理与维护，确保物业的良好状态，延长使用寿命并增值或保值。
D、 受过部队技术侦察、警卫训练二年以上的专业保安人员为业主提供24小时保安服务，保证园区安全。
E、 专业维修人员为园区公共设备进行24小时维护及保养，保障园区供水、电力、采暖、卫星电视及电梯正常运行。
F、 园区配有大型供电设备，保证园区供电照明及电梯无间断性使用。
G、 园区配有专业保洁人员，保证园区的卫生服务标准。
H、 专业园艺绿化人员，对园区的植被、树木、花草修剪养护。
I、 组织各种有益的社区文化活动，促进社区文化建设。
J、 业主档案管理。

三、服务项目
A、 园区安全
1、 防火、防盗、监控等系统的安装维护，配合发展商依照消防法的要求，合理配置设备；重视管理并消除小区内可能存在的隐患；制定消防管理条例和设置消防标识，确保消防系统符合国家规定并通过每年的消防验收。
2、 24小时人员车辆进出管理，包括机动车辆和非机动车辆的管理；制定小区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及程序，制定小区交通标识系统；制定车辆管理制度。
3、 24小时安全管制，根据周边治安情况，小区特点制定切实有效的安全管理方案；门禁系统方案，配合发展商建立相应的技术防范措施，建成寻更系统，包括报警系统，红外线监控系统，保安对讲系统。
4、 信件、邮件协助办理。
5、 其他安全事务。
6、 园区清洁、绿化。
B、 园区清洁、绿化
1、 公共区域环境专人清洁打扫，根据小区特点，划分若干区域，制定保洁标准，积极配合发展商配置清洁设施，维护和保养好清洁设施。制定小区清洁卫生管理条例，根据开发商要求参与制定绿化方案；制定绿化管理规定，明确绿化管理人员的职责，明确绿化完好率。
C、 水、电设备的管理维护
1、 对管理区域内设备进行保养管理，保证设备安全正常运行。
2、 对管理区域内共有设备、设施进行保养管理。
3、 协调本部门与各部门工作衔接。
4、 对维修人员的技术培训。
5、 处理小区内设备运行中发生的各种问题。
D、 高压电工工作内容
1、 变配电房管理、清洁工作，做好安全用电工作。
2、 业主报修公用部位常规性维修工作。
E、 维修电工工作内容
1、 业主报修公用部位常规性维修工作。
2、 对电梯养护管理工作。
F、 管道工工作内容
1、 业主报修，公用部位常规性维修工作。
2、水泵房•煤气增压房养护管理工作•清洁工作•
G、物业管理前期介入
由一名维修人员迅速前期介入，参与水、电设施施工，熟悉各种管道、线道的走向，为今后的维修工作提供可靠的依据，对施工中发现的问题及时与开发商联系，以便及时纠正。
1、制定水、电设备的年度养护计划以及维修及时率、合格率指标。（建设部指标：及时率98%，台格率100%）
100廿、
2、依据设备年度养护计划，实施养护工作；养护工作应有专人负责并有记录。
3、水泵房内生活水泵要有定期做点动运行，手动、自动切换实验-
4、消防栓应定期清洁检查、放水检查，所有检查过程要有记录•
5、做好园区水、电、煤气计量工作，应根据当地情况定为月计量或双月计量，固定抄表日期，分户建立台帐，按实际使用量及当地标准收费；业主入住、退房均应及时抄表记录在该台帐上。
H、房屋及公共部位配套设施的养护管理
1、物业管理前期介入人员还应参加工程监理工作，协助开发商、施工单位把好工程质量关，发现隐患及时反馈至开发商、施工单位，使其及时采取措施解决。
2、制定房屋年度完好率检查制度，检查应预先确定日期、检查人员，结果要看专项记录。
3、房屋外墙面应二年刷一次涂料，面砖外墙应每年清洗一次.
4、变配电房预防性电试工作，
5、新包装电梯的验收、运行养护管理工作
6、消防设备的验收工作。
7、房屋维修、管理制度的建立
8、房屋的物业管理接管验收工作。
I、业主装修管理
1、制定止主装修管理规定，明确装修管理范围、时间、垃圾处理及装修施工人员的管理，完善装修申报手续。
2、建立装修检查监督制度，明确职责，以确保房屋结构、园区消防、防盗安全及环境卫生不受影响。
3、对施工单位进行有效监督、维护业主利益。
J、入住管理
1、查验业主付清房款凭证，为具备办理入住资格的业主办理入住手续。
2、陪同业主验收并发放房屋验收通知、验收后业主签字，验收资料存档，办理钥匙交接手续。
3、完善业主存档资料。
K、档案资料管理
1、齐全入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等。
2、建立业主档案的管理规定、规范查阅、保管制度。
3、建立空置房钥匙领用管理制度，并办理业主入住后钥匙交接领取手续。
L收取管理费、代办各类水、电、煤气收费
1、收到管理费，登记造册，对到时未交者，及时发单催缴。
2、代办水、电、煤气帐单，并登帐留存。
3、为不正常的业主提供代办水、电、煤气帐单交款服务•
4、定期做好日、周报表、并与财务抹帐，协助催款

四、服务标准
家福园全面执行ISO9002国际认证标准，物业服务事无具细真正实现以人为木，以主为尊。
A、保安部
保障业主不受侵害，保障园区公共设施完好，保障园区内治安环境，保障业主的私有财产安全，保障业主免受不速之客干扰。消防安全服务，人身财产，急救，突发事件紧急避险。
B、服务部
精品超市、美容美发中心、家庭厨师、家电维修、代管、代购、代售物品、电话叫配、擦车修车、洗衣店等家政服务。
C、家务中心
代订车票机票、广告设计及制作、产品推广、形象设计包装、翻译、传真、打字、复印、洽谈及家庭聚会、舞会、会议场所的租赁、上网咨询服务。

五、其它
1、根据小区入住情况，因地制宜制定社区活动计划。
2、根据社区活动组织实施各项活动。
3、接待业主咨询、投诉（电话、信件、来访等）做好记录及时组织处理，对过程进行跟踪，并予以记录存档。
4在日常工作中收集客户信息，加强公司与业主间的信息沟通，确保业主对物业公司的工作满意。

物业管理公约

前言

为了维护业主的合法权益，保持物业的完好美观，加强住宅园区的管理，创造一个舒适、温馨、安全、清洁、优雅、有序的居住生活环境。根据国家和沈阳市的有关政策和法律规定，签订本管理公约 。（以下简称公约）

第一章：总则
第一条：本公约中的下列用语，除另有注释或有明显其它含义的以外，具有如下含义：
l、园区：指座落干大东区小河沿路l号，由沈阳政兴房地产开发有限公司开发的"水岸雅
居"
2、业主：凡依据《商品房购销合同》，对本园区内的房屋拥有或共同拥有所有权的自然人，法人或其它组织，或依据其它法律文件或法律事实对房屋实际占有、使用的自然人、法人或其它组织。
3、管理公司：受沈阳政兴房地产开发有限公司指定沈阳政兴物业管理有限公司为家福园的物业管理公司
4、单位：指业主依据《 商品房购销合同》或其它法律文书、法律事实依法占有，使用的园区内的房屋。
5、公共地方：指除业主单位以外，园区围墙以内的所有为业主所设定并供其共同使用的地方或范围，但不包括任何业主依法拥有独立使用权的地方及发展商的声明保留之地方。
6、公共设施：指为园区及山主利益而设置的各种地上附着物，架设及敷设的各专用系统及管线。
第二条：业主应遵守国家法律、法规及本公约的规定，遵守社会公德 。努力成为遵纪守法，思想品德高尚的文明公民。
第三条：为实现以上目标，业主与管理公司应全力配合、协作。

第二章：业主的权利、义务
第四条：业主的权利
1、业主独立拥有、使用、居住及享用其名下的单位及全部租金收益。
2、业主有权将其名下单位连同上述权利及利益，自由出售、馈赠、出租、抵押或其它方式处置或变卖。
3、可与其他业主共同使用园区公共地方和公共设施。
第五条：业主的义务
4、可根据本公约维护自身合法权益。
5、对住宅园区的各项管理决策拥有建议权和监督权
l、业主在行使上述权利和使用名下单位时，须遵守本公约及根据本公约所制定的物业管理所必须的相关规定
2、依照法律及本公约的规定，负责缴交其名下单位应分担的管理费及其它基金款项。
3、缴纳其名下单位需付的而由管理公司代收的包括采暖费在内的各项费用
4、业主在出租、出售或准许他人使用房屋时，须提前到物业公司办理登记手续，并保证新的业主遵守公约或重新签订本公约-
5、不得改变楼宇的结构、不得更改横梁、支柱等，或加建、扩建、搭建、拆除任何建筑物。
6、不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分，包括水、电、煤气等供应及排水管道，暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施
7、住户单位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做写字楼、货物工厂或其它商业用途。
8、不得妨碍他人使用公用地方及公用设施，不得阻碍房屋的正常维修。
9、楼宇内公共地方不得摆放家俱、货物、架设花架、室外天线或其它物品。
10、住宅区内之任何地方均不得乱涂乱画、张贴。
11、住宅区内严禁业主饲养家畜、家禽。
12、不得往楼下抛弃杂物、生活垃圾，包括装修垃圾应用袋装好，按指定时间放到指定地点。
13、业主有义务教育并带动其未成年子女遵守本公约及其它管理规定，如因未成年子女的过错给物业管理造成严重危害的，业主除应对未成年子女加强教育外，对造成实际损失的，还应承担赔偿责任。
14、遵守管理公司订立的其它管理规章制度。

第三章：管理公司的职责及权利
第六条：管理公司的职责
l、负责园区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维修、养护，
2、维护园区内的所有公共地方的照明及消防设备，并保持其功能良好;
3、保持园区内公共地方环境优美、卫生清洁。
4、负责园区内公共绿化的维护和管理。
5、负责园区内的保安工作，保持园区的正常生活秩序。
第七条：管理公司的权利
l、根据本公约管理需要制订园区住户守则及其必要的规章制度，并以公告的形式予以发布•
2、有权对园内的车辆进行有序化管理，除消防、救护、警备和特许的车辆外，其它机动车辆未经许可一律驶往地下停放车辆，包括自行车、摩托车等在内的各种车辆实行定点停放。
3、按物价部门核定的收费标准，向业主收取管理费，收取的管理费用单列项目专款专用，年度费用收支情况张榜公布，并接受业主管理委员会和业主的监督。
4、管理公司根据园区管理收支情况，可适时的调整收费项目和收费标准，但此调整需经园区管委会和物价部门通过。
5、采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反，不遵守或不履行本公约以及依本公约制定的各有效之规定。
6、管理公司可采取法律行动或其它有效行动来催促业主缴齐各项欠款。

第四章:违约责任
第八条：业主逾期交纳管理费的，就按逾期交纳部分的日百分之五交付滞纳金。
第九条：业主有其它违反本公约的行为，应当立即停止违约行为，并应支付违约金，对造成实际财产损失的还应依法赔偿。
第十条：前款所称的违约金以处罚的方式支付，每人次以5元-5000元为限，管理公司可在园区内进行公告，违约金应用于园区内专项建设费用上。
第十一条：管理公司或其他人员履行职责时如违反公约，侵害业主利益的，管理公司除应立即停止侵害行为外，还应负责消除由此给业主带来的不良影响，对造成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外，对责任者给予纪律处分，对构成犯罪的移送司法机关。

第五章：附则
第十二条：园区竣工后，经园区管委会确认本公约继续有效。
第十三条:：本公约可依据有关法律、法规修订或补充，也可经住宅区三分之二以上业主投票同意修订，但不得违反国家政策法律规定。
第十四条：管理公司依据与业主委员签订的《 委托管理合同》或依据本公约制定的园区内的住户手册及各项规章制度是本人参约不可分割的组成部分。
第十五条：本公约自双方签字盖章后生效。
第十六条：本公约一式二份，业主及管理公司各执一份。